Comprar casa em Portugal como estrangeiro: Guia Completo

Portugal é um país seguro, com um clima ameno e soalheiro, cidades adoradas mundialmente e paisagens deslumbrantes. O país conquista o coração de muitos estrangeiros que procuram comprar casa em Portugal. Além disso, o seu mercado imobiliário em expansão faz com que comprar uma propriedade em Portugal seja visto como um investimento seguro por parte de muitos estrangeiros.

Também sonha comprar casa em Portugal ou está à procura de um país para investir? Neste artigo iremos abordar tudo o que precisa de saber sobre comprar casa em Portugal como estrangeiro. Fique a saber quais são os requerimentos, os custos e taxas, como funciona o mercado imobiliário no país e descubra quais os melhores locais para procurar casa em Portugal.

Uma vez que comprar casa envolve um elevado investimento financeiro, damos-lhe também a conhecer soluções, como a Wise e a OFX, que lhe permitem poupar dinheiro na conversão com os seus serviços de transferências internacionais rápidos e seguros.

Um estrangeiro pode comprar casa em Portugal?

Sim, Portugal não tem quaisquer limitações relativamente à compra de casa por estrangeiros.  Assim sendo, um estrangeiro de qualquer nacionalidade poderá comprar um imóvel em Portugal, sendo residente ou não residente, em qualquer zona do país e independentemente do fim para o qual deseja obter o imóvel.

Quais são os requerimentos para comprar casa em Portugal?

O principal critério para conseguir comprar uma casa em Portugal como estrangeiro é ter um Número de Identificação Fiscal (NIF) válido. O NIF poderá ser solicitado por qualquer cidadão e é obtido nos balcões de atendimento da Autoridade Tributária e Aduaneira (AT) ou de uma Loja de Cidadão.

No caso de ser cidadão extracomunitário, terá de apresentar o seu passaporte. Caso seja cidadão europeu e já resida em Portugal, basta que apresente o seu documento de identificação civil, juntamente com o título de residência, e será um processo mais simplificado.

Se não tem ainda residência em Portugal, terá de nomear um representante fiscal que poderá ser, por exemplo, o seu advogado.

Como comprar uma casa em Portugal: passo a passo

Caso não resida em Portugal, é importante que comece por encontrar um advogado que o aconselhe e represente no país.

Se já tem residência em Portugal:

1. Peça o NIF

O NIF (Número de Identificação Fiscal) é imprescindível para que consiga adquirir uma casa em Portugal. Poderá solicitá-lo nos serviços das Finanças ou numa Loja de Cidadão, como abordamos anteriormente.

2. Encontre a casa ideal para si

Explore o mercado e encontre uma casa que corresponda às suas expectativas e necessidades. Leve o seu tempo e acompanhe as tendências de mercado, de forma a garantir que não paga demasiado.

3. Formalize a compra: Contrato-Promessa Compra e Venda (CPCV)

Para formalizar a sua compra deve fazer um Contrato-Promessa Compra e Venda (CPCV). Um CPCV é um documento escrito, assinado tanto pelo indivíduo que pretende vender o imóvel como pelo indivíduo que pretende comprar, no qual ambas as partes se comprometem a celebrar, futuramente, um contrato definitivo que fecha a compra (Escritura de Compra e Venda).

No momento da assinatura do CPCV será necessário dar um sinal, isto é, adiantar uma parte do valor do imóvel. Por norma, caso o vendedor desista do negócio, o comprador recebe o dobro do sinal adiantado. No caso oposto, em que o comprador desiste da compra, este perde o valor adiantado.

4. Recolha a documentação necessária

Caso realize a sua compra através de uma agência imobiliária, receberá apoio especializado para tratar de toda a documentação necessária.

Serão sempre necessários documentos relacionados com a identidade civil e fiscal dos intervenientes. Relativamente ao imóvel, o vendedor terá de disponibilizar os seguintes documentos:

• Caderneta Predial

• Certidão do Registo Predial ou Certidão de Teor

• Licença de Utilização

• Certificado Energético

• Ficha técnica de habitação

• Declaração de não dívida ao condomínio

5. Feche a compra: Assine a escritura de compra e venda

Após assinar a escritura e pagar todos os impostos associados, é oficialmente o novo proprietário.

Custos de uma casa em Portugal 

O custo de uma casa em Portugal tem vindo a subir, consideravelmente, em todo o país. Lisboa, a capital do país, e o Algarve, a região mais a sul de Portugal continental, apresentam-se como os locais onde comprar casa exige um maior esforço financeiro. Atualmente, o mercado imobiliário encontra-se em alta, pelo que os preços têm sofrido aumentos constantes.

Segundo os dados de fevereiro de 2023 apresentados pelo Idealista1, o preço médio do m2 em Lisboa ronda os 3 838 €/m2. No Porto, a segunda maior cidade do país, o m2 encontra-se perto dos 2 396€/m2. Já na zona centro, em Leiria, um m2 custa 1 476€. Mais a sul, na zona do Algarve, mais concretamente em Faro, o preço do m2 situa-se nos 3 088€.

Melhores sítios para comprar casa em Portugal 

O melhor sítio para comprar uma casa em Portugal depende de qual é o seu objetivo com a compra do imóvel. O mercado imobiliário português é bastante diversificado e, portanto, o melhor local irá variar, por exemplo, caso procure uma casa para habitação ou como investimento.

Tipicamente, os estrangeiros têm um maior interesse por grandes cidades como Lisboa e Porto. Também o Algarve é uma região bastante procurada por estrangeiros para comprar um imóvel.

No entanto, existe também um interesse crescente por locais mais sossegados. Um estudo do Idealista revela que existem, no país, 10 concelhos com menos de 5 mil habitantes em que se verifica um maior interesse em comprar casa por parte de estrangeiros do que portugueses.

→ Leia também: Como obter um comprovativo de morada em Portugal

Sítios mais baratos para comprar casa em Portugal

Em Portugal, as grandes cidades e as zonas litorais destacam-se pelos preços mais elevados. No entanto, o país tem vários locais que podem ser bastante apelativos e onde uma casa tem um custo significativamente mais baixo.

Por norma, zonas do interior da região Centro apresentam preços muito mais baixos. Segundo o Dinheiro Vivo, entre janeiro e março de 2022, as casas mais baratas do país encontravam-se em Penedono, um concelho do distrito de Viseu. Já um estudo realizado pelo Idealista, no segundo semestre de 2022, apontava Penamacor, no distrito de Castelo Branco, como o município mais barato para comprar casa em Portugal.

Comprar uma casa em Portugal como forma de investimento é uma boa ideia? 

Sim, comprar casa em Portugal poderá ser uma boa forma de investimento. Em determinados locais, como por exemplo cidades universitárias ou turísticas, é fácil e rentável colocar um imóvel no mercado de arrendamento.

Além disso, os imóveis têm sofrido uma grande valorização, nos últimos anos, pelo país fora. Comprar casa numa grande cidade ou num local atrativo pela sua localização costeira, por exemplo, será um investimento seguro uma vez que o imóvel irá valorizar e estará localizado numa zona que dificilmente perderá atratividade.

Como é o mercado imobiliário em Portugal?

O mercado imobiliário português é considerado um mercado em crescimento e muito atrativo para os estrangeiros. Atualmente, existe uma procura superior à oferta, o que se reflete no aumento dos preços.

Desde o interesse antigo dos britânicos pela zona do Algarve ao fascínio de várias nacionalidades por Lisboa ou até mesmo por zonas mais rurais do país, Portugal tem sido, ao longo dos últimos anos, um lugar de eleição para quem procura uma habitação para passar férias ou começar uma nova vida. Os motivos são vários, podendo-se apontar o facto de ser um país seguro, com um clima ameno e soalheiro, ao mesmo tempo que apresenta um baixo custo de vida para os estrangeiros.

Sendo um mercado estável e em crescimento, o mercado imobiliário português é também a aposta de muitos estrangeiros para investir. Nos próximos anos, prevê-se que Portugal continue a ser um destino com bastante procura, com destaque para os investidores norte-americanos.

→ Leia também: Como abrir uma conta em Portugal como não residente? Guia 2024

Quanto custa comprar uma casa em Portugal?

O custo de uma casa, em Portugal como no estrangeiro, depende de vários fatores. O preço de um imóvel irá depender, antes de mais, da localidade onde a habitação se encontra e dos seus metros quadrados. O facto de ser uma habitação nova ou em segunda mão, a tipologia da casa e os vários extras que poderá ter também irão pesar na valorização do imóvel.

Segundo o Properstar, no início de 2023, um apartamento em Portugal tinha um preço médio de 287.167€ e uma casa de 338.333€. No entanto, ao ser um preço médio, significa que encontrará apartamentos e casas bastante acima deste preço e também abaixo.

Ao valor do imóvel, terá ainda de juntar os gastos em impostos associados à compra de uma casa e o montante que irá gastar nos processos burocráticos que legalizam a compra, nomeadamente o custo da escritura de compra e venda.

Ao comprar casa em Portugal como estrangeiro, é importante ter em conta que estará também sujeito a custos associados às taxas de câmbio. Atualmente, existem soluções financeiras digitais que lhe permitem transferir grandes quantidades de dinheiro, de forma rápida e segura, e com taxas de serviço e de câmbio bastante competitivas. Conheça duas opções:

• Wise: A Wise permite-lhe fazer transferências internacionais à taxa de câmbio real, de forma rápida e segura. Além disso, pagará uma taxa de transferência barata e transparente, que será progressivamente mais baixa quanto maior for o montante que enviar.  
• OFX: A OFX permite-lhe fazer transferências internacionais de valores elevados a preços competitivos e de forma segura. Uma grande vantagem é o facto de poder concretizar a operação com o apoio telefónico de intermediários especializados.

Financiamento para comprar casa em Portugal 

É possível ter um financiamento para comprar casa em Portugal como estrangeiro. Quer pretenda adquirir um imóvel para habitação própria e permanente, para férias ou como forma de investimento, poderá fazer a sua compra recorrendo a um crédito de habitação.

No entanto, como estrangeiro, poderá estar sujeito a condições diferentes de um português, nomeadamente no que toca à percentagem de financiamento e ao prazo do empréstimo.

Regra geral, os bancos portugueses poderão dar-lhe um empréstimo máximo de até 80% do valor do imóvel se for estrangeiro residente, sendo comum ficar por volta dos 70% - um valor mais baixo comparativamente aos portugueses que conseguem geralmente financiamento entre 80% e 90% do valor da propriedade. A percentagem é aplicada ao preço de venda do imóvel ou ao valor de avaliação do imóvel, sendo considerado como referência o menor dos dois valores.

Na maioria dos casos, terá um prazo máximo de 30 anos de financiamento se for estrangeiro não-residente, conseguindo um prazo ligeiramente mais alargado caso seja estrangeiro residente.

Apesar de qualquer estrangeiro poder comprar uma habitação em Portugal, caso seja cidadão da União Europeia terá maior facilidade em aceder ao crédito à habitação.

Como conseguir um empréstimo em Portugal

Para conseguir um empréstimo em Portugal terá de solicitar um financiamento junto de uma instituição bancária. As condições específicas exigidas variam de banco para banco e, portanto, deverá avaliar diferentes alternativas.

Antes de emprestar o dinheiro, os bancos irão ter em consideração a sua idade e avaliar a sua situação financeira, bem como o imóvel que pretende adquirir. De forma geral, para avaliar a sua situação financeira, ser-lhe-á exigido comprovativo de emprego e de rendimentos, sendo necessário comprovar o seu historial e verificar créditos ou dívidas existentes. Já o valor do imóvel será avaliado por um perito, uma vez que o preço de uma casa em Portugal é estipulado pelo próprio vendedor.

De forma simplificada, os passos para conseguir o empréstimo serão os seguintes:

1. Avaliação inicial

2. Apresentação do formulário de candidatura e dos documentos solicitados

3. Oferta de empréstimo formal

4. Avaliação do imóvel

5. Escritura compra e venda (é neste momento que o montante é disponibilizado).

As taxas e impostos de uma casa em Portugal 

Comprar uma casa em Portugal implica pagar algumas taxas no momento da aquisição, ao mesmo tempo que fica obrigado a pagar um imposto anual face ao valor da propriedade que adquiriu.

Assim, para além do valor do imóvel, convém conhecer todos os custos de impostos que terá que suportar, para ter noção do valor total do investimento. 6

Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis (IMT)

O IMT é um imposto que terá que entregar ao Estado português sempre que realizar a compra de uma casa ou outro tipo de imóvel. Este imposto não é fixo e resulta de um cálculo realizado sobre o maior de um destes dois valores: Valor Patrimonial Tributário do Imóvel ou Valor declarado na Escritura de Compra e Venda.

O IMT é pago uma única vez, mas é a taxa mais dispendiosa associada à compra de uma habitação. Por norma, esta taxa poderá ser de até 8% (10% em casos bastante específicos), aplicando-se sobre um dos valores mencionados anteriormente. A taxa varia consoante se trate de um imóvel urbano ou rústico, a localização e a finalidade da compra (se é para habitação própria e permanente, para habitação secundária ou investimento).

Imposto do Selo

O Imposto do Selo sobre a Compra é pago uma única vez e consiste numa taxa de 0,8% aplicada sobre o valor do imóvel definido na escritura.

Poderá também ser cobrado o Imposto de Selo sobre o Crédito à Habitação se tiver recorrido a um financiamento. O valor cobrado será calculado através da aplicação de uma taxa de 0,5% (empréstimos com um prazo inferior a 5 anos)  ou de 0,6% (empréstimos com um prazo superior a 5 anos) sobre o valor do crédito.

Imposto Municipal sobre Imóveis (IMI)

Ao contrário dos outros impostos, que são pagos uma única vez, o IMI é pago anualmente e é aplicado sobre valor patrimonial tributário. As taxas de IMI são afixadas, também anualmente, pelo Município da área onde se localiza a habitação. Consoante o Município, um prédio urbano poderá ter uma taxa entre 0,3% e 0,45% e um prédio rústico terá uma taxa de 0,8%. Dependendo do valor, este imposto pode ser pago em prestações ou de uma única vez.

Para além destes impostos, terá outros custos associados à formalização legal da compra da casa, destacando-se o custo da escritura de compra e venda. Terá também de contratar obrigatoriamente um seguro que cubra diversos riscos relacionados com a habitação.

O valor da escritura irá variar consoante o pagamento da casa seja feito a pronto ou através de um crédito-habitação, mas depende também do local onde realiza a escritura: através do serviço Casa Pronta ou junto de um notário ou conservatória.

Através da Casa Pronta, um serviço estatal que lhe permite tratar de diversas burocracias imobiliárias num só balcão, os valores poderão ir desde os 375€ (se não tiver crédito-habitação) aos 700€ (se houver pedido de empréstimo).

Posteriormente, poderá ainda ter outros custos variáveis associados, como por exemplo os custos de condomínio.

Quão fácil é comprar uma casa em Portugal para estrangeiros?

Comprar casa é sempre um processo burocrático, que exige diversos documentos e tramitações, sendo habitual recorrer-se a intermediários para facilitar e acelerar o processo.

Uma vez que Portugal não tem restrições para a compra de imóveis por estrangeiros, considera-se que é fácil comprar casa em qualquer zona de Portugal sendo estrangeiro. No entanto, para tal, terá obrigatoriamente de ter um NIF, mesmo que pretenda adquirir um imóvel como forma de investimento e não tenha intenção de residir no país.

Em traços gerais, o processo será mais facilitado se residir em Portugal uma vez que no caso de não ser residente terá de ter um representante legal. Caso seja cidadão da União Europeia, este processo torna-se também mais simples.

Como encontrar casa em Portugal? 

Poderá encontrar casa em Portugal através de websites especializados e de agências imobiliárias, tanto nos seus pontos físicos como digitais.

Relativamente a imobiliárias, destacam-se a Remax, a Era e a Century21 como três referências no país. A internet é uma forma bastante eficaz de encontrar casa em Portugal, sendo especialmente prático para quem não vive no país.

Sites imobiliários em Portugal 

Para procurar casa em Portugal poderá recorrer a diversos websites especializados. Para além dos sites das imobiliárias, existem também motores de busca e portais bastante populares como o Idealista, a Casa Sapo e o Imovirtual.

Conclusão

Comprar casa em Portugal como estrangeiro é relativamente fácil uma vez que o país não tem quaisquer limitações para a compra de habitações por estrangeiros. Recorde-se, no entanto, que é obrigatório que tenha um número de identificação fiscal português. Caso não recorra a nenhum intermediário nem tenha suporte legal, é importante que estude bem toda a documentação, impostos e passos legais envolvidos no processo de compra e venda.

Apesar de não encontrar grandes limitações como estrangeiro, comprar um imóvel é sempre um processo bastante burocrático e que envolve quantias consideráveis de dinheiro. Assim, se deseja comprar casa em Portugal, poderá ser uma mais-valia considerar operadores financeiros especializados, como a Wise ou a OFX, para que consiga fazer um bom negócio e sem perder demasiado dinheiro em custos cambiais. Através destes operadores conseguirá fazer transferências de grandes quantias de dinheiro de forma segura e com taxas económicas.