Comprar casa na Dinamarca: Guia 2025

Como comprar casa na Dinamarca: passo a passo

1. Defina o tipo de casa que quer comprar, bem como a sua localização ideal;
2. Estipule um orçamento e analise o mercado para perceber se tem condições para comprar a sua casa ideal - ajuste as suas expectativas caso seja necessário;
3. Encontre um banco que financie os montantes de que necessita;
4. Pesquise imóveis disponíveis para venda através de conhecidos, sites especializados e agências imobiliárias;
5. Visita as casas do seu interesse e verifique todos os detalhes - incluindo informação técnica e ano da construção - das que parecerem promissoras;
6. Faça uma ou mais propostas de aquisição;
7. Depois de uma das propostas ser aceite, assine um contrato-promessa de compra e venda, com as condições para a formalizar a aquisição - poderá incluir uma bankforbehold no contrato, de forma a ficar salvaguardado se o banco não aprovar o financiamento;
8. Oficialize a aquisição da casa com a mudança nos Registos de Propriedade da Dinamarca da casa para seu nome (Tilysnign af Skode).

Apesar de o depósito mínimo para conseguir um empréstimo bancário de habitação ser de 5%, é frequente os bancos dinamarqueses exigirem depósitos superiores aos estrangeiros, sobretudo se o projeto de aquisição for considerado, de alguma forma, arriscado. A taxa de juro pode ser fixa, variável ou mista (uma combinação de taxa fixa por um determinado período, com uma taxa variável no restante) - mais sobre isto na secção dedicada ao financiamento, mais abaixo.

Na Dinamarca existe muita informação pública sobre o mercado imobiliário que pode ser bastante útil na altura de negociar o preço de aquisição, incluindo o valor das transações anteriores de uma determinada propriedade, a data em que foi posta à venda, ajustes de preço recentes e os empréstimos detidos pelo proprietário. Tudo isto pode ajudar a perceber a situação do vendedor e a ajustar a sua estratégia de negociação em conformidade.

Caso pretenda usar fundos guardados fora da Dinamarca para pagar o depósito da casa - ou mesmo o custo total da propriedade - é importante obter as melhores condições para a sua transferência internacional, já que uma pequena diferença na taxa de câmbio e comissões associadas podem fazer uma grande diferença nos custos de uma transação deste nível. Nesse sentido, recorrer aos serviços da Wise pode ser útil, uma vez que a empresa garante a taxa de câmbio comercial, juntamente com tarifas baixas e transparentes, que são mais competitivas nas remessas de alto valor.

Quanto custa uma casa na Dinamarca?

O preço por metro quadrado na Dinamarca situava-se nas 36 907 DKK (coroas dinamarquesas) para apartamentos e 17 665 DKK para moradias em dezembro de 2024. Isto representa um aumento anual de 7% e 5,2% respetivamente.

Consulte na tabela abaixo o custo do metro quadrado nalgumas das cidades mais povoadas do país.

Dados coletados no Numbeo. Data: 04/03/2025

Para além do valor da casa em si, deve também ter em conta outros custos:

• Imposto sobre a propriedade - entre 0,51% e 1,4% do valor da casa (equivalente ao IMI português)
• Imposto sobre os terrenos - aplicável sobre a propriedade sem edifícios (recolhida pela autoridades locais)
• Eventuais custos de assessoria jurídica

As comissões cobradas pelas transferências internacionais, juntamente com as taxas de câmbio desfavoráveis podem aumentar ainda mais o custo de comprar uma casa na Dinamarca. Por isso, convém recorrer aos serviços de plataformas de envio de dinheiro internacionais, como a Wise, pode ser útil, uma vez que oferece a taxa de câmbio comercial, juntamente com tarifas transparentes, e que pode oferecer descontos nas remessas de alto valor.

• Wise: Taxa de câmbio comercial e descontos podem ser aplicados nas transferências de grande valor
• Xe: Transações internacionais seguras e entrega em até 24 horas

Lugares mais baratos para comprar casa na Dinamarca

As áreas mais baratas da Dinamarca são o sul da Sjælland (Zelândia) - a maior ilha do país - Langeland e as ilhas do sul, Lolland e Falster. Ao mesmo tempo estas são também algumas das regiões do país com menos oportunidades de emprego, transporte público pouco frequente e atividades culturais limitadas.

Como acontece geralmente no resto do mundo, as casas dinamarquesas são mais caras nas regiões economicamente mais dinâmicas e atrativas.

Fatores que afetam os preços das casas

O mercado imobiliário dinamarquês é afetado por vários fatores, muito dos quais comuns a maioria dos países europeus: a localização, uma das variáveis mais importantes para determinar o preço do metro quadrado; a tipologia da casa, incluindo as suas dimensões, mas também o facto de se tratar de um apartamento ou moradia, incluir jardim ou terraço, entre outros; ou as condições de mercado, que passam pelas tendências de crescimento ou queda dos preços e pelas taxas de juros oferecidas pelo banco nos empréstimos de habitação.

No entanto também há fatores específicos do mercado imobiliário dinamarquês que influenciam os preço: as rendas controladas que se aplicam a todas as casas construídas antes de 1992; e os Andelsboliger, um tipo de propriedade partilhada de um prédio, como funciona como uma espécie de cooperativa, sendo por norma mais barata que um apartamento tradicional, mas também obedece a regras diferentes, com mais restrições de uso.

Custos permanentes de comprar uma casa na Dinamarca

Ao comprar uma casa na Dinamarca, deve ter em conta não só o valor da aquisição propriamente dita, mas também os custos recorrentes que vai ter que suportar ao longo dos anos:

• Impostos imobiliários (sobre a casa e eventualmente sobre o terreno sem construção - quando aplicável)
• Manutenção e reparação da casa
• Contas da água e energia
• Custos financeiros que podem incluir juros e outros encargos (quando aplicável)
• Custos do condomínio (no caso dos apartamentos)

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É boa ideia comprar uma casa como investimento na Dinamarca?

Apesar da Dinamarca ter um mercado imobiliário com mais restrições que muitos dos seus vizinhos europeus, a tendência geral do preço das casas tem sido de subida. Desta forma, e numa perspetiva de longo prazo, pode considerar-se que comprar casa na Dinamarca é um bom investimento - apesar de ser impossível prever o futuro e tudo depender da situação específica do comprador e da própria casa.

No curto prazo tudo isto é mais incerto, daí a importância de estudar o mercado, analisar bem a sua situação financeira e, eventualmente, aconselhar-se com alguém especializado. Por outro lado, caso esteja a olhar para uma casa na Dinamarca como um investimento de longo prazo, os riscos diminuem - sobretudo nas zonas mais populares do país - apesar de nunca serem totalmente eliminados.

Umas das formas de diminuir o risco do seu investimento é baixar os custos financeiros com as transações internacionais, recorrendo a um operador especializado como a Wise.

Vantagens e desvantagens de comprar uma casa na Dinamarca

Comprar uma casa na Dinamarca implica um compromisso financeiro elevado. Caso isso implique a mobilização de uma parte significativa do seu capital disponível será mais prudente avançar apenas num cenário de longo prazo - em que muitas vezes a alternativa seria pagar rendas elevadas durante anos.

Deve também ter em atenção se a casa que pretende comprar tem restrições sobre o arrendamento ou venda futura, uma vez que isso implica uma diminuição significativa na flexibilidade do seu ativo.

Devo arrendar ou comprar casa na Dinamarca?

Tudo depende das suas perspectivas de futuro no país e capacidade financeira. De forma geral, o arrendamento é uma opção mais adequada para quem não sabe se vai ficar no país a longo prazo e pretende dispor de mais opções para o futuro. Em sentido contrário, a compra de casa será mais apropriada para quem se pretende estabelecer no país, até porque no longo prazo há mais probabilidade da casa se tornar um bom investimento.

Como tem evoluído o mercado imobiliário na Dinamarca?

O mercado imobiliário dinamarquês registou alguma instabilidade nos últimos anos, sobretudo durante o período da pandemia. Ainda assim, a tendência geral no longo prazo tem sido de valorização positiva, em todos os segmentos. Com a descida da taxa de juros é expectável que o mercado venha a conhecer um maior dinamismo nos próximos tempos.

Como já referimos anteriormente, o Estado dinamarquês regula de forma particularmente forte o mercado de arrendamento, para além de limitar a compra de casa por estrangeiros. Também as casas detidas de forma cooperativa representam uma particularidade importante do mercado imobiliário dinarmquês: este tipo de propriedade tende a ser mais acessível que uma casa adquirida de forma tradicional, mas também menos flexível. Tudo isto faz com que o investimento estrangeiro seja menos frequente do que noutros mercados imobiliários europeus.

Financiar a compra de casa na Dinamarca

Os empréstimos à habitação na Dinamarca funcionam de forma diferente daquilo que acontece em Portugal, uma vez que o financiamento é feito através de investidores (sobretudo institucionais) que partilham o risco (e a recompensa) desses empréstimos: a taxa de juro é assim definida em mercado aberto, aplicando depois os bancos uma margem de lucro sobre essa taxa. Este modelo é muitas vezes elogiado pela sua transparência e pela capacidade de conseguir assegurar financiamento mesmo em períodos de crise económica.

Para comprar uma casa na Dinamarca deve assegurar que tem pelo menos fundos próprios para cobrir 5% do valor da casa. O máximo que um banco lhe vai emprestar por um período longo (muitas vezes em torno dos 30 anos), usando a própria casa como garantia, são 80% do valor da casa. Os restantes 15% poderão ser assegurados por outro tipo de empréstimo, com prazos mais curtos e taxas de juro mais elevadas, ou também por fundos próprios. Resumindo:

• Deve avançar com pelo menos 5% do valor da casa

• O banco pode emprestar-lhe até 80% do montante total num empréstimo de habitação tradicional

• Os restantes 15% podem ser obtidos com outros tipos de empréstimos

Muitas vezes os empréstimos de habitação a estrangeiros são considerados pelos bancos financiamentos de risco mais elevado, fazendo com que, nesses casos, possa ser pedida uma entrada de fundos próprios superior a 5%.

Na Dinamarca os bancos concedem empréstimos com taxa de juros fixas, variáveis e mistas. E oferecem também por vezes um modelo em que durante os 10 primeiros anos do empréstimo o cliente bancário só paga os juros, concentrando o pagamento do montante do empréstimo propriamente dito nos 20 anos subsequentes - assumindo que o empréstimo foi concedido com um prazo de 30 anos, que é a norma local.

É possível deduzir até 33% dos custos bancários de um empréstimo nos impostos dinamarqueses.

Ao recorrer a uma transferência da Wise para transferir o montante da entrada da casa de Portugal para a Dinamarca vai poupar uma soma significativa, em comissões bancárias e taxas de câmbio desfavoráveis, a converter euros para coroas dinamarquesas: a Wise aplica a taxa de câmbio comercial juntamente com tarifas baixas e transparentes.

Os impostos imobiliários na Dinamarca

O principal imposto imobiliário dinamarquês tem duas taxas e funciona da seguinte forma:

Para calcular o valor do imóvel sobre o qual incide o imposto são deduzidos 20% da última avaliação feita à propriedade. Poderá ter que pagar impostos adicionais caso possua terreno não edificado - imposto este que é cobrado a nível local e varia conforme a região.

Dicas para os estrangeiros comprarem casa na Dinamarca

Mesmo que cumpra os requisitos para comprar casa na Dinamarca, nomeadamente tendo residência permanente ou trabalhando no país sendo cidadão da União Europeia, os bancos locais podem exigir um depósito sobre o seu empréstimo maior que o habitual.

Desta forma, deve estudar bem o mercado para perceber os custos do tipo de casa que procura e informar-se das condições oferecidas por diferentes bancos para o seu caso específico - caso necessite de recorrer a um empréstimo bancário.

Ter um emprego no país vai facilitar muito o processo de financiamento, bem como um historial forte de ligação à Dinamarca.

É aconselhável recorrer a ajuda especializada caso não esteja por dentro do mercado, garantindo assim alguém com quem pode ir esclarecendo as suas dúvidas - que vai assegurar também que o processo recorre sem sobressaltos.

Como encontrar casa na Dinamarca

Pode encontrar casa na Dinamarca geralmente através de quatro formas:

• Portais e sites especializados
• Agências imobiliárias
• Jornais com secção para anúncios imobiliários
• Rede de amigos e conhecidos

É através da rede de amigos e conhecidos que poderá encontrar as melhores oportunidades, mas é nos sites e portais especializados que encontrará, à partida, o maior volume de casas.

Não se esqueça de analisar sempre as casas em função da zona onde se encontram, tendo sempre em conta a área e tipologia da propriedade

Site imobiliários dinamarqueses

Estes sãos os sites imobiliários mais populares na Dinamarca:

• Boligsiden - portal que congrega anúncios de múltiplas agências imobiliárias e vendedores independentes
• EDC - maior agência imobiliária do país
• Nybolig - segunda maior agência imobiliária do país
• Home - agência imobiliária com foco especial no mercado residencial

Apesar de nenhum destes sites estar disponível em inglês, poderá recorrer à ferramenta de tradução disponível nalguns browsers para entender os termos que desconhece.

Conclusão

Como vimos ao longo deste guia, o mercado imobiliário dinamarquês tem várias particularidades que deve ter em conta, incluindo uma regulação forte no mercado de arrendamento e a possibilidade de comprar integrando uma cooperativa.

Sendo a compra de uma casa a maior aquisição que a maioria das pessoas faz na vida, é importante estudar a fundo o mercado e perceber todos os custos que a casa implica. E isso inclui os impostos, os custos de manutenção e o financiamento bancário - que na Dinamarca obedece também a um modelo diferente do português.

Ainda que comprar uma casa na Dinamarca tenha custos elevados, pode diminuir os custos de conversão de euros em coroas dinamarquesas através de operadores especializados como a Wise e a Xe - numa aquisição deste nível uma pequena diferença relativa pode ter um grande impacto no valor absoluto que vai gastar. E estes operadores oferecem-lhe transferências internacionais rápidas, baratas e seguras, com taxas de câmbio competitivas.