Como comprar casa no Brasil? Saiba tudo

Comprar casa no Brasil pode ser apelativo por múltiplos motivos: para iniciar uma nova vida, investir ou desfrutar de uma casa de férias num clima tropical. Mas tal como tudo o que envolve o mercado imobiliário, convém estudar bem as suas opções e conhecer as particularidades da compra e venda de casas no Brasil antes de tomar uma decisão.

Ao longo deste guia vai poder conhecer os requisitos legais para comprar casa no Brasil, o processo de compra passo a passo, os custos médios e impostos associados, bem como as opções de financiamento, para além de muitas outras informações valiosas.

Fazer uma aquisição de elevado valor noutro país, como é o caso de uma propriedade imobiliária, pode implicar custos de câmbio elevados e é por isso que abordaremos também os serviços da Wise e da Remitly que lhe permitem fazer transferências internacionais baratas, rápidas e seguras, convertendo euros em reais de forma competitiva.

Os portugueses podem comprar imóveis no Brasil?

Sim, qualquer estrangeiro pode comprar imóveis no Brasil, sem necessidade de ter nacionalidade brasileira, seja português ou oriundo de outro país.

Existem apenas restrições no que toca aos imóveis em áreas rurais ou em zonas de fronteira internacional.

Face aos restantes estrangeiros, os portugueses até podem ter algumas vantagens, já que existem vários tratados de reciprocidade entre Portugal e o Brasil que permitem que os portugueses tenham igualdade de tratamento face aos cidadãos brasileiros, em certos processos burocráticos.

Quais são os requisitos para comprar casa no Brasil?

Para comprar casa no Brasil terá que ter um CPF (Cadastro de Pessoa Física) e apresentar os seguintes documentos:

• CPF;

• Passaporte ou outro documento de identificação aceite no Brasil;

• Certidão de nascimento;

• Certidão de casamento (se aplicável);

• Comprovativo de rendimentos;

• Comprovativo de morada;

• Declaração de impostos sobre os rendimentos

O CPF brasileiro equivale ao NIF português e pode ser solicitado em qualquer embaixada do Brasil ou consulado brasileiro de um país onde tenha residência. Em Portugal, o CPF pode ser requerido na embaixada do Brasil em Lisboa, ou nos consulados de Faro ou do Porto.

Em 2016 o Conselho Nacional de Justiça brasileiro aprovou a determinação de não exigir a “tradução” de documentos oficiais, redigidos em português, à variante brasileira da língua. Desta forma, os documentos oficiais de Portugal podem ser apresentados na sua versão original. Ao contrário do que acontece com as certidões e comprovativos noutras línguas, que têm que ser traduzidos por um tradutor público com registo oficial no cartório brasileiro.

No caso de querer passar uma procuração legal para que alguém o represente no processo de aquisição, deverá registá-la num consulado brasileiro. Se optar por tratar do processo diretamente com uma agência imobiliária, deverá ser possível enviar toda documentação em formato digital, por email (a não ser que inclua traduções oficiais).

Como comprar casa no Brasil passo a passo

Comprar um imóvel é sempre uma grande decisão, que pode ser ainda mais desafiante se a aquisição for feita num país estrangeiro. Confira abaixo os principais passos para comprar casa no Brasil sem se perder no processo.

1. Analise o mercado

O Brasil é um país de dimensão continental e por isso existem muitas e variadas oportunidades. Por outro lado, também é fácil ficar perdido no meio de tantas possibilidades. Leve o seu tempo para perceber o mercado imobiliário brasileiro, as suas tendências e as diferentes regiões do país. Contratar um profissional ou agência especializada para o auxiliar é sempre algo a considerar.

Tente definir aquilo que procura de forma precisa: que tipo de casa pretende, de que tamanho, rural ou urbana, em que região ou cidade, qual o seu orçamento, entre outros.

2. Inicie uma pesquisa direcionada

Depois de conhecer melhor o mercado e definir exatamente aquilo que pretende, é altura de iniciar uma pesquisa mais direcionada e focada em imóveis com as especificidades que pretende.

Compare múltiplas opções, quer esteja a fazer a sua pesquisa de forma independente ou com a ajuda de um intermediário: só assim vai perceber se a oportunidade em causa é realmente um bom negócio.

3. Reúna toda a documentação necessária

À medida que se aproxima o momento da aquisição, deve reunir toda a documentação necessária para comprar casa no Brasil, listada na secção anterior. Logo que esteja seguro de que a aquisição é viável, pode começar a juntar todos os documentos de que precisa. Não se esqueça de pedir um CPF (caso não tenha um). Se recorrer a uma procuração, deve registá-la num consulado do Brasil, para que o seu representante possa tomar decisões em seu nome no Brasil.

4. Oficialize a compra do imóvel

A oficialização da compra pode ser feita de várias formas: com um contrato-promessa seguido da escritura pública de compra e venda; ou partindo diretamente para a escritura. Mas antes de avançar para a oficialização da compra, é importante que verifique toda a documentação do imóvel que vai comprar. Para garantir que não existem surpresas e toda a informação fornecida pelo vendedor é fiável.

Antes da compra também deve estudar bem como vai financiar a transação. Caso não precise de um empréstimo bancário, o processo torna-se bastante mais simples. Por outro lado, se a sua compra depende de um empréstimo, deve garantir que reúne as condições para conseguir o financiamento, como explicaremos em maior detalhe mais à frente.

5. Pague o ITBI e faça o registo do imóvel

O ITBI é o Imposto de Transmissão de Bens Imóveis e é devido sempre que existe uma transação imobiliária no Brasil. Como é gerido pelos municípios, nalguns casos deve ser pago após a escritura pública, enquanto noutros é coletado após o registo oficial da escritura. O valor e prazos de pagamento do ITBI também variam entre as diferentes localidades.

Finalmente, deverá fazer o registo do imóvel no “Cartório de Registro de Imóveis” da localidade em causa, um documento que oficializa a transferência de propriedade. Depois de fazer este registo, poderá atualizar a matrícula do imóvel com o novo proprietário.

Preço das casas no Brasil

O preço das casas no Brasil varia bastante em função da tipologia, localização e especificidades do imóvel Dada a dimensão do país, o mesmo número de metros quadrados pode ter custos completamente diferentes ao longo das várias regiões brasileiras.

Consulte as tabelas abaixo para descobrir os Estados mais baratos e mais caros do Brasil, com base nos dados da Fundação Instituto de Pesquisas Económicas (FIPE).

Capitais de Estado mais caras do Brasil

Capitais de Estado mais baratas do Brasil

Melhores locais para comprar casa no Brasil

Definir o melhor local para comprar casa no Brasil depende muito daquilo que está à procura. Para começar, pode haver zonas onde já tem familiares e amigos ou que sejam atrativas para si outros motivos. O melhor local para comprar casa também é muito diferente num cenário em que quer viver perto do mar, face a outro em que tem preferência pelo interior do país, entre muitos outros fatores.

Ainda assim, e olhando para a aquisição de um imóvel estritamente do ponto de vista do investimento, as grandes cidades do sudeste, como São Paulo e Rio de Janeiro, juntamente com as localidades turísticas do nordeste brasileiro são locais onde é menos provável que o seu imóvel desvalorize, dada a elevada popularidade que têm para locais e estrangeiros.

→ Leia também: Como abrir uma conta bancária no Brasil morando no exterior?

Cidades mais baratas para comprar imóveis no Brasil

Entre as cidades analisadas pela FIPE nos seus estudos regulares do mercado imobiliário brasileiro, destacam-se como mais baratas as seguintes localidades:

• Betim (Minas Gerais)

• São José dos Pinhais (Paraná)

• Pelotas (Rio Grande do Sul)

• São Vicente (São Paulo)

• Ribeirão Preto (São Paulo

Há que salientar que a maioria destas análises ao mercado brasileiro só inclui as cidades com um nível mínimo de popularidade dentro do setor. Os estados mais interiores do Brasil como Roraima, Amazonas ou Rondônia não são por norma incluídos nestes estudos, apesar de terem custos de vida frequentemente mais baixos que os estados do sul e sudeste do país. O mesmo acontece com as localidades mais remotas do nordeste brasileiro.

Comprar uma casa no Brasil é um bom investimento?

O mercado imobiliário brasileiro tem uma tendência geral de valorização, como de resto acontece em quase todo o mundo. Mas esta valorização não é constante e nem sempre supera a inflação, para além de haver também ciclos de recessão que muitas vezes são difíceis de prever.

Há também que considerar o câmbio entre o real brasileiro e euro, no caso do capital inicial para a compra estar em euros. Ao longo da última década, por exemplo, o real desvalorizou fortemente face ao euro. Isto significa que quem comprou uma casa em 2010 dificilmente conseguiu recuperar o seu investimento em euros, mesmo que a propriedade tenha valorizado bastante durante esse período.

Posto isto, deve ser também frisado que o mercado imobiliário é sempre visto como um dos setores mais seguros para investir, dado ser um ativo físico que pode ser rentabilizado de várias maneiras: aluguer, venda futura ou simples usufruto pessoal.

Como funciona o mercado imobiliário no Brasil?

É possível investir no mercado imobiliário brasileiro de cinco maneiras diferentes:

• Imóveis residenciais: casas e apartamentos para uso particular;

• Imóveis comerciais: lojas, centros comerciais, escritórios e outro tipo de propriedades destinadas a ser usadas por empresas;

• Fundos imobiliários: grupo de investidores que se juntam para fazer investimentos imobiliários, seja através do desenvolvimento das propriedades ou apenas com recurso à compra e venda;

• Letras de crédito imobiliário: investimento de rendimento fixo, em que o seu dinheiro é aplicado no setor imobiliário, gerando-lhe em troca um rendimento regular;

• Certificados de recebíveis imobiliários: o dinheiro é aplicado nestes certificados é investido no setor imobiliário, em troca de uma taxa de juro fixa ou variável, a que se juntará mais tarde o valor investido.

O mercado imobiliário varia em função das tendências económicas do país e da região, mas também de movimentos mais específicos que podem valorizar ou desvalorizar um bairro ou mesmo uma cidade inteira, como a construção de um aeroporto, um centro comercial ou o crescimento do turismo num determinado local. A taxa de juro de referência é outro fator determinante no mercado imobiliário, já que boa parte dos investimentos imobiliários são feitos com recurso a empréstimos ou outro tipo de financiamento.

Quanto custa comprar um imóvel no Brasil?

De forma genérica, comprar um imóvel tem um custo por metro quadrado entre os 5 mil e os 10 mil reais, nas cidades mais populares do Brasil.

Como é referido nas secções anteriores, o custo de uma casa no Brasil depende de uma grande variedade de fatores, devendo analisar os custos dos imóveis em função do tipo de casa e região onde a pretende adquirir.

Para além dos custos elevados que têm quase todas as transações imobiliárias, as tarifas das transferências internacionais e as taxas de câmbio desfavoráveis tendem a tornar este tipo de transações ainda mais caras para quem não vive no Brasil. Mas existem alternativas para conseguir transferir e converter o seu dinheiro entre dois países diferentes de forma competitiva. Para transferir euros de Portugal para o Brasil e convertê-los em reais de forma barata e segura, considere estes operadores especializados:

• Wise: a Wise permite fazer transferências internacionais à taxa de câmbio real, o que pode gerar poupanças consideráveis na conversão. As transferências de grande valor têm um desconto automático na tarifa em função da quantia enviada.

• Remitly: a Remitly oferece transferências competitivas entre vários países, nomeadamente entre Portugal e o Brasil. Tem a vantagem de ter integração com o Pix, um sistema de pagamentos digitais muito popular no Brasil.

Financiar a compra de uma casa no Brasil

Caso não tenha capitais próprios para comprar uma casa a pronto no Brasil, pedir um empréstimo bancário é a opção mais natural. Existem também outras alternativas mais complexas para financiar o seu imóvel dentro do setor financeiro, para além do recurso a empréstimos de familiares e amigos.

Um estrangeiro pode conseguir um empréstimo no Brasil de forma similar a um brasileiro, sendo o principal critério do banco, no momento da decisão, a sua capacidade para pagar as prestações desse empréstimo. Neste particular, não ter património nem residência no Brasil pode dificultar a operação, apesar de ser possível contornar esses entraves.

Como conseguir um empréstimo no Brasil

Para conseguir um empréstimo no Brasil deve, antes de mais, juntar toda a documentação para apresentar perante o banco: não só os seus documentos pessoais, mas também os seus comprovativos de rendimento e de património ou outros documentos que façam prova da sua situação financeira. No caso de ter um procurador para o representar no Brasil, ele poderá tratar do contacto direto com os bancos em seu nome.

Depois de apresentar a documentação necessária, receberá uma proposta dos bancos, se estes considerarem o empréstimo viável.

Deve avaliar detalhadamente as diferentes propostas: estudar bem as taxas de juro, os prazos de pagamento, o valor total que acabará por pagar em diferentes cenários e a sua capacidade financeira para suportar o empréstimo até ao fim.

As taxas e os impostos imobiliários no Brasil

Pensar em comprar casa no Brasil deve incluir uma análise aos diferentes impostos que vão incidir sobre essa propriedade, seja no momento da compra, durante o período em que é proprietário ou mais tarde, quando houver uma eventual venda. Consulte abaixo as taxas e impostos mais relevantes.

ITBI

O Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) já foi referido anteriormente e por bons motivos: quando compra uma casa no Brasil tem sempre de o pagar. O imposto é municipal e varia entre diferentes localidades, mas por norma vai dos 2% aos 4% do valor do imóvel.

IPTU

O Imposto sobre Propriedade Territorial Urbana (IPTU) é pago anualmente ao município onde se localiza a propriedade (é equivalente ao IMI português). O valor a pagar depende do valor estimado do imóvel.

Imposto de Renda sobre Aluguel

É um imposto progressivo, cobrado quando o proprietário arrenda o seu imóvel a outra pessoa. Pode ir dos 0% até aos 27,5% da renda recebida.

Imposto de Renda sobre lucro imobiliário

Este imposto apenas se aplica na altura de vender a sua casa ou propriedade, e é calculado em função do lucro obtido na transação, face ao valor pelo que tinha sido originalmente comprado. Geralmente, o imposto traduz-se em 15% do valor de lucro, comparando o valor da venda com o valor dispendido anteriormente na aquisição da propriedade.

Taxas burocráticas e de construção

Para além dos impostos mencionados anteriormente, deve também preparar-se para pagar várias taxas ao longo deste processo:

• Taxa de escritura

• Taxa de registo de imóvel

• Taxa de evolução da obra (cobrada pelas construtoras quando a casa é comprada antes de ser construída)

É fácil comprar casa no Brasil sem ser residente?

Como vimos anteriormente, não existem grandes restrições à compra de casa no Brasil por estrangeiros. No entanto, gerir o processo à distância pode criar várias dificuldades, particularmente se não conhece bem o país.

Assim, do ponto de vista legal, não vai encontrar muitos impedimentos para comprar casa no Brasil sem ser residente. Mas convém ter em conta que os desafios logísticos, burocráticos e de financiamento podem ser consideráveis, sendo recomendável avaliar a hipótese de recorrer a um representante legal especializado.

→ Leia também: Como abrir uma conta no estrangeiro online?

Como encontrar propriedades para comprar no Brasil

Existem três métodos principais para encontrar casas e outro tipo de propriedades para comprar no Brasil:

• Agências imobiliárias: intermediários especializados que conectam compradores e vendedores, tendo múltiplos imóveis na sua carteira bem como clientes à procura de casa;

• Sites especializados: há um número crescente de sites especializados, que abordaremos em seguida com maior detalhe;

• Conhecidos, familiares e amigos: é aqui que muitas vezes surgem as melhores oportunidades - quando a casa não chega a ir ao mercado e o vendedor dá preferência a alguém que já conhece.

Sites imobiliários no Brasil

Existem vários sites brasileiros focados no setor imobiliário. Estes são alguns dos opções mais populares:

• Imovelweb

• OLX

• ZAP Imóveis

• Viva Real

• Mercado Livre

Não deixe também de considerar os fóruns especializados e as comunidades, dentro das redes sociais, dedicadas ao mercado imobiliário de uma cidade ou região específica.

Conclusão

É relativamente fácil aceder ao mercado imobiliário brasileiro, mesmo sendo estrangeiro. Mas como pode perceber ao longo deste artigo, existem uma série de requisitos, processos, taxas e impostos para os quais deve estar bem preparado antes de finalizar uma aquisição.

Comprar uma casa num país estrangeiro que usa outra moeda que não o euro, como acontece no Brasil, tende a encarecer ainda mais a transação devido aos custos de conversão e tarifas de transferência. Não deixe de considerar operadores especializados como a Wise ou a Remitly, de modo a conseguir transferir e converter o seu dinheiro de forma barata, rápida e segura, com poupanças consideráveis.